地王瘋狂：“賣掉”北京的地能換美國一年GDP

　　地王身價分化：

　　北上廣漲，其他省會城市跌

　　幾乎所有省會都誕生了新地王，但是與2010年相比，2013年的地王們，身價也出現了極大的分化。

　　在北京、上海、廣州、杭州等城市，地王一浪高過一浪，后面的地王很快就顛覆前面的地王。

　　以上海為例，5月9日，浦東新區世博會地區A09A-02地塊經過200多輪競價，最終被一家臺灣企業MaxbaseHoldings?limite以12.12億元拍得，樓面單價為39932元/平方米，溢價率高達47.5%，打破了2011年以來的上海土地成交紀錄。不料，這一紀錄僅僅持續了幾小時，同一區域世博會地區A09B-02地塊被遠東新世紀中國投資有限公司以9.78億元摘得，成交樓面單價高達40079元/平方米，成為單價地王。

　　5月29日，北京福潤天成房地產開發有限公司以46億元的價格奪得了上海長寧區新華路街道71街坊地塊，當時，這一價格是今年上海土地成交總價最高的。但一個月不到，6月27日，綠地集團與福建泰坤貿易有限公司組成的聯合體以47.21億元拿下上海青浦區徐涇鎮會展中心3地塊，打破了前者的總價地王紀錄。不過，沒過幾天，7月3日，萬科張江聯合體以48.7億元高價奪地，再次打破紀錄。

　　而時至8月，號稱“上海市中心最后一塊黃金地”的“徐家匯中心項目”地塊，在經歷了數次轉手，沉浮18年后，重回土地市場。該地塊設立起始總價175.2611億元，9月5日競價當天，該地塊必然刷新上�？們r地王的紀錄。

　　北京地王的故事也還沒完，也許過不了多久，中糧地產的地王將被取代，因為北京東三環附近的一塊地即將上市，業界預計，屆時，北京地王可能會改頭換面。

　　對此，楊紅旭表示，地王最能反映土地市場的動向，地王不斷變更，充分表明今年北上廣土地的熱度，但是與此形成極大反差的是，其他省會城市的土地卻有些冷清。

　　與2010年地王全國開花，北上廣之外的城市經常冷不丁冒出一個價格極高的地王不同，2013年，地價創出有史以來新高的地王多集中于北上廣，但其他省會城市的地王價格反而出現了下降。

　　2010年，南寧單價地王已經高達11000多元/平方米，遠遠超過這個城市的平均房價水平，而在2013年，南寧單價地王已經降到9332元/平方米。

　　更為夸張的是西安，西安2010年的單價地王高達11666元/平方米，但2013年西安單價地王只有2348元/平方米。

　　在貴陽，2010年的單價地王價格為3854元/平方米，而今年的地塊單價普遍不到1000元/平方米。截至今年8月，貴陽地王為云巖區北京路北側、安云路東側地塊，由貴州旅游投資控股集團奪得，樓面單價只有1405元/平方米。

　　任志強解住房需求：

　　老小分居產生新需求

　　似乎沒有任何理由壓抑各路資金造地王的熱情。剛剛過去的2013年上半年，房地產幾乎再現“越調越漲”。

　　根據克而瑞等機構數據顯示，2013年上半年，萬科銷售830億元，同比上漲36%，位居全國房企第一，也是世界住宅銷售量第一；綠地、中海、保利的銷售額分別為653億、465億、635億元，排在第二至第四位；銷售額排在第5的恒大地產上半年銷售面積達到729萬平方米，蟬聯房企銷售面積第一，同比增幅達16%，而金額方面也剛好達到482億元，基本完成年度千億目標的一半。

　　2008年多家房地產企業還在為進入房企銷售百億俱樂部而津津樂道，僅僅五年之后，百億、兩百億俱樂部已經黯然失色，不少房企正朝著進軍500億俱樂部、1000億俱樂部、2000億俱樂部而暗自發力。

　　對此，楊紅旭表示，今年2月20日，國務院常務會議確定五項加強房地產市場調控的政策措施（下稱“國五條”），市場還有些猶豫，但隨著成交量在5—7月迅速攀升，房企們發現，市場仍處于上升通道之中。尤其是大型房企資金充裕、銷售較快，有資金優勢，也有補倉的強烈意圖。

　　正因為銷售過快，部分房企面臨缺地的局面。日前在接受《中國經濟周刊》采訪時，華遠地產董事長任志強將這一輪土地成交上漲定義為“補倉”�！澳壳笆袌錾蠈σ欢�線城市的土地需求較大，這就要補倉，因此高價地集中在一線城市�！�

　　在北京拿下三塊高價地的泰禾集團的品牌總監沈力男告訴《中國經濟周刊》，在城鎮化建設背景下，未來房地產業仍將發揮一定的作用，市場依然向好，中國的一些核心優勢城市必將對購房者產生較大吸引力。

　　對此，萬科多次在年報中指出，中國經濟正發生巨變，尤其是中國沿海正誕生著全球有史以來最大規模的城市帶，數以億計的個人和數以千萬計的家庭將來到這些地方，住宅企業能夠在這種巨大的城市化進程中，獲得近乎無限的發展空間。

　　對此，任志強對《中國經濟周刊》饒有興致地介紹了他的最新研究成果：中國正逐步進入老齡化社會，但這并不意味著購房需求就要相應減少。上世紀80年代左右，德國是7300萬人口，1900萬個家庭。2010年，他們增加了800萬人，變成了8100萬人口，但變成了4100萬個家庭。只增加了800萬人口，但是增加了2200萬個家庭，為什么？一調查發現，是因為老人和孩子分開住，這就是家庭分裂速度，家庭分裂導致家庭數量增加。同樣道理，最近每年多建了1000多萬套房子，為什么我國住房私有化率還在降呢？因為家庭分裂導致家庭數多了，基數變了，雖然13億人口沒有變，但是家庭戶數多了，所以住房私有化率下降了，基數大。家庭數變多了，將會增加更多市場需求，所以未來市場依然存在較多需求。

　　“賣掉”北京的地，能換美國一年GDP

　　這是一個定律：在地王不斷問世的年份，房價往往是扶搖直上。最近5年，房地產發生了太多這樣的故事。

　　記者在北京夏家胡同地塊附近走訪了解到，在地王還沒出世時，業主們和中介就開始議論起來，部分業主甚至決定暫停拋出手中房產。7月3日，該地區誕生樓面單價超過4萬元/平方米的地王，部分業主開始上調房價，有些房源價格比之前上調了3000元/平方米左右。

　　但是，隨意造地王，也有可能導致吃不了兜著走。

　　在地王頻頻出現的2010年，多宗地王傳出退地的消息。2010年溫州單價高達3.7萬元/平方米的地王，一直面臨著貶值、賣不動的風險，其一期開盤價格只有保本價45000多元/平方米，離7萬元/平方米的預期目標相差甚遠，但目前來看，由于溫州房價仍在下降，這一地王能否全身而退是個大難題。

　　中國社科院此前的一份報告指出：“目前來看，房價上漲速度雖然大大放慢，但仍高于城鄉居民收入增長速度，中國85%的家庭沒有能力購買住宅�！�

　　有分析人士指出，盡管有巨大的購房消費潛力，但在高房價的背景下，真正有購買力的人群并不多。

　　房地產牽動著中國經濟的全局。信達證券地產分析師張冬峰曾告訴《中國經濟周刊》：“這是一種比較危險的局面，所謂的‘三駕馬車’，投資和消費對房地產依賴太大，房地產業已經綁架了中國經濟，現在資金幾乎普遍傾向通過房地產這種行業賺快錢。這么發展下去，中國經濟下一個30年在哪兒？”

　　張冬峰還認為，中國目前的財富高度集中在40~55歲左右的一撥人手中，這不僅在未來有可能引發巨大的社會問題，更重要的是在10年、20年之后，隨著這部分人年齡漸長，其消費觀念必將趨于保守，而現在年輕人普遍由于房子等負擔過重，未來的消費能力將十分有限，屆時中國老年化將在財富失衡的局面下進一步加劇，在一定程度上陷入如同日本一樣十余年的經濟衰退。

　　全球最大的空頭基金尼克斯掌門人、做空大師詹姆斯·查諾斯日前接受日本媒體采訪時稱，中國當下的房地產熱酷似1980年代后期的日本，巨大的房產泡沫規模無疑將載入歷史，并將對中國的實體經濟和金融體系產生沉重打擊。

　　查諾斯稱，據其試算，從建設成本來看中國房產市場的價值已升至GDP的300%~400%，而1989年日本的這一比例為375%。中國政府試圖控制泡沫，但并未見效，大量的房產建設仍在繼續，投機資本不斷涌入，金融機構也染指其中，無心本業的中國企業也紛紛將資金投向房地產。

　　2013年上半年，北京的土地總收入已達到664億元人民幣，而成交的土地面積為813萬平方米。以此計算，北京市土地的平均價格為8167元/平方米。

　　北京市的國土面積為16410.54平方公里，假如將北京市土地全部變賣，即將8167元/平方米和土地面積這兩個數據相乘，可以得出當前北京土地總市值已經高達134萬億元人民幣。

　　8月2日，美國商務部公布調整后的2012年GDP數據，為16.3萬億美元，約合人民幣100萬億元。美國一年的GDP還不及北京土地總市值。

　　“從一定角度而言，這個有些驚人的數據確實真實反映了中國房產泡沫的危機程度�！睆埗�峰表示。

　　“不放開土地供應，北京四環內房價漲到10萬是可能的”

　　目前，國土資源部對地王尤其是特大地塊保持著密切關注。國土資源部副部長胡存智7月11日表示，當前的土地市場存在著供地者和用地者達成“默契行為”的情況。通過違規出讓等手段，導致大量土地囤積在用地者手中，長期不開發或開發不足。目前國土部已經選擇了可能存在違規情況的“特殊”地塊284宗，在相關省市的協助下，正在對這些地塊進行調查分析。此外，國土資源部也通過擴大土地供應降地價。