土地增值稅清算明確操作細節 對樓市影響幾何？

　　2007年2月1日，�？谑袨I海大道一處工地在施工。記者 趙穎全 攝 資料圖片

　　國家稅務總局近日下發通知，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。這被不少業內人士理解為當下一系列樓市“從緊”政策之一。土地增值稅“明確清算”對樓市有怎樣的影響？

　　土地增值稅清算明確操作細節

　　此次稅務總局的通知稱，土地增值稅清算時的收入確認、稅費扣除等，以開具的發票為準。對于房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費，在計算成本時不得扣除；對于企業取得土地使用權時支付的契稅，則應予扣除。

　　通知還稱，房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

　　通知還對房地產開發費用的扣除問題、房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題、房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題、拆遷安置土地增值稅計算問題、轉讓舊房準予扣除項目的加計問題、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題進行了明確。

　　此次稅務總局下發通知在意料之中。4月17日公布的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》就已要求：稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。近期一些地方出臺的樓市調控細則也將土地增值稅作為手段之一，比如重慶將高檔住房土地增值稅預征率上調到2％，浙江要求強化對二手房轉讓環節土地增值稅的征管等。

　　房地產企業“受壓”如何？

　　自1994年以來，中國對房地產土地增值稅一直實行“預征制”：事前預征，事后清算，多退少補，預征稅率一般在1％－3％之間。一些房地產企業為避稅囤地捂盤待價而售，無形中助推了房價的上漲趨勢。

　　2007年2月1日起，各地稅務部門開始正式對房地產企業土地增值稅進行全面清算，征收30％到60％不等的土地增值稅。稅務部門還明確了其中必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發商整體轉讓項目，直接轉讓土地使用權，項目銷售率已達85％，項目三年未銷售完畢等。但由于各種原因，實際并未很好地嚴格執行。

[責任編輯：孫金誠]